16. Juli 2010

Mit der SAGA GWG auf gutem Kurs? - Oder: Für sozialen Ausgleich und positive Entwicklung der Stadtteile!

Zum Jahresergebnis 2009 des SAGA-GWG-Wohnungskonzerns:

Die vorgelegten Zahlen des öffentlichen Wohnungsunternehmens SAGA GWG fallen trotz Wirtschaft- und Finanzkrise ausgesprochen „positiv“ aus! Gegenüber 2008 konnte der Jahresüberschuss auf den Rekordwert von 127,4 Mio. Euro verbessert, die Eigenkapitalquote erhöht und der Verschuldungsgrad des Unternehmens gesenkt werden. Diese Verbesserung der Ertragslage geht auf zwei zentrale Geschäftsfelder zurück:

1. Auf den Anstieg im Bereich Mieten um 8,9 Mio. Euro. Kein Zweifel, die damit einher gehenden Mieteinnahmesteigerungen in einer der größten Wirtschaftskrisen der deutschen Geschichten zu erzielen, ist eine „Meister“-Leistung, allerdings auf Kosten Tausender MieterInnen.
2. Auch die Umsätze der Konzerntochter „GWG Gewerbe GmbH“ machen dem Vorstand Freude, dank des mit dem Senat in öffentlich-öffentlicher Partnerschaft (ÖÖP) getätigten Schulgeschäftes. Das so genannte „Modell Hamburg-Süd“ bedeutet, dass die Stadt die Sanierung und Instandsetzung von 32 Schulen an die GWG Gewerbe GmbH übertragen, also aus dem Zuständigkeitsbereich der Schulbehörde ausgelagert hat. Der Geschäftsverlauf dieses Modellvorhabens lief für den SAGA GWG-Konzern gut: Während man sich im Vorjahr mit einem Ergebnis von 3,2 Mio. Euro zufrieden geben musste, hat sich durch das ÖÖP-Projekt das Jahresergebnis auf 9,7 Mio. verdreifacht. Ein dreifacher Toast auf solche Geschäfte eines öffentlichen Unternehmens mit der öffentlichen Hand! Wer die zusätzlichen Gewinneinnahmen zahlt, liegt auf der Hand.

Kerngeschäft der verschiedenen Gesellschaften der SAGA GWG ist die Entwicklung und Bewirtschaftung von Wohnimmobilien. Das Unternehmen ist stolz darauf, durch ein professionelles Vermietungsmanagement, unterstützt durch Dienstleistungen von Tochtergesellschaften, die Ertragssituation konstant auf hohem Niveau gehalten zu haben. Der Leerstand betrug im Jahresmittel, gleichbleibend wie in 2008, lediglich 0,5 % und die Fluktuationsquote sank von 8,5 auf 8,1 %. Die Mietrückstände, d.h. die finanziellen Probleme bei MieterInnen, konnten nachhaltig reduziert werden und uneinbringbare Forderungen in Höhe von 7 Mio. Euro wurden deutlich stärker abgeschrieben und somit Gewinn mindernd bereits verarbeitet.

Letzteres sind aber nur die in der anonymen Bilanz auftauchenden dürren Daten, dahinter verbirgt sich eine brisante und in sozialer Hinsicht höchst fragwürdige Entwicklung: Denn seit 2005 ist die Zahl der fristlosen Kündigungen bei der SAGA GWG um rund 20 % gestiegen, von 3.757 in 2005 auf 4.790 im Jahre 2009 (Bürgerschafts-Drucksache 19/5001). Die Gründe für dieses Anwachsen werden zwar nicht vermerkt, doch wissen wir von betroffenen Einzelpersonen und Familien, dass die SAGA GWG auch aufgrund von Mietrückständen Kündigungen vorgenommen hat. Vom Management des einmal in sozialer Absicht gegründeten Wohnungsunternehmens wird immer wieder hervorgehoben, dass man um eine schonende Bewältigung von Konflikten um Mietschulden bemüht sei. Dieses Bemühen lässt sich in den Geschäftszahlen kaum aufspüren. Im Gegenteil: In Ankündigungen für die nächsten Jahre stimmen wenig hoffnungsfroh, und so steht zu befürchten, dass in so manchem Fall de facto in die Wohnungslosigkeit gekündigt und womöglich geräumt wird. Aufgrund der angespannten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen seien – so die SAGA GWG – künftig steigende Mietrückstände sowie ein Rückgang der Verkäufe im Rahmen des Eigentumswohnungsvertriebes insbesondere als Folge von Arbeitslosigkeit nicht auszuschließen.

Wiederholt und mit leicht bedauerlichem Unterton registriert die Unternehmensleitung, dass Umsatzerlöse aus Mieten insbesondere aufgrund von Mietanpassungen infolge Modernisierung und der Dynamik des Mietenspiegels in den Folgejahren nicht im gleichen Umfang steigen würden. Daher erwarte der Konzern für die Jahre 2010 und 2011 nur noch Jahresüberschüsse leicht unter dem Niveau des herausragenden Geschäftsjahres 2009.

Die SAGA GWG orientiert sich hinsichtlich ihres freifinanzierten Wohnungsbestandes an den Mittelwerten des Hamburger Mietenspiegels und ist damit abgerückt von dem lange Zeit verfolgten Ziel, ein günstigeres Angebotssegment vorzuhalten, um dämpfend auf den Wohnungsmarkt zu wirken. Hamburgs immer noch öffentliches Wohnungsunternehmen hat in den letzten Jahren – ausgehend von einem niedrigeren Niveau – deutlich höhere Mietsteigerungen durchsetzen können als im Mietenspiegel selbst. Die durchschnittliche Miete für Wohnungen im Geschäftsjahr 2009 betrug 5,44 Euro/qm, wobei im öffentlich geförderten Bestand 5,11 Euro/qm und im freifinanzierten Bestand 5,64 Euro/qm erzielt werden. Die Durchschnittsmieten der SAGA GWG-Wohnungen bleiben bisher noch unter den Eingangsmieten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus von 5,70 Euro/qm und auch deutlich unter den durchschnittlichen Mietwerten des Hamburger Mietenspiegels von 6,76 Euro/qm. Das lässt Raum für überdurchschnittliche Mietpreisanhebungen, um in den nächsten Jahren sukzessive auf das Niveau des Mietenspiegels zu kommen. Während der Durchschnittswert der Netto-Kalt-Mieten laut Hamburger Mietenspiegel von 1997 bis 2008 um 17,2 % angewachsen ist, erhöhten sich die Durchschnittspreise bei den SAGA-Wohnungen im gleichen Zeitraum um 32,8 %, also fast doppelt so viel!
Dass die SAGA bei ihrer Mietenpolitik nicht zimperlich vorgeht, zeigen die Fälle, wo nach Modernisierungen die Mieten um bis zu 35 % gestiegen sind. Auf jeden neuen, alle zwei Jahre vorgelegten Mietenspiegel folgt postwendend die Erhöhung der SAGA GWG-Mieten umgehend und bis zum oberen Anschlag. Von sozialer, ausgleichender Mietengestaltung – allemal in Zeiten der wachsenden Not und der Wirtschaftskrise – kann somit nicht die Rede sein.

Die Investitionen im Mietwohnungsneubau hielten sich weiterhin auf niedrigstem Niveau, obwohl ExpertInnen davon ausgehen, dass eine jährliche Neubauquote von mindestens 5.000 bis 6.000 Wohnungen vonnöten sei: 2009 wurden lediglich 122 neue Wohnungen im Geschosswohnungsbau fertig gestellt. 122! Im selben Jahr hat die SAGA GWG laut Konzernbericht 251 Wohnungen und Reihenhäuser aus ihrem Bestand verkauft...

Der Schwerpunkt der Investitionen liegt nach wie vor im Bereich der energetischen Modernisierung, der Aufwertung des Wohnungsbestandes sowie der so genannten Qualitätssicherung in Wohnquartierten. Die SAGA GWG kündigt immerhin an, demnächst die Investitionstätigkeit auf die Schaffung kleinerer und günstigerer Wohnungen verlagern zu wollen, ausgerichtet jedoch auf das Segment in der mittleren Preisklasse. Wie weit es mit der „Wohnungsbauoffensive“ des Senats her ist und welchen Anteil dabei die SAGA GWG übernehmen will, hat ihr Vorstand Thomas Krebs auf einer „Bilanzpressekonferenz“ am 7. Juli 2010 verdeutlicht: Er kündigte an, dass die SAGA GWG von 2010 bis 2015 gerade einmal 2.000 Wohnungen neu bauen wolle, das sind im Durchschnitt 333 pro Jahr, mithin nur ein Tropfen auf den heißen Stein der wachsenden Wohnungsmisere und des immer größer werdenden Mangels vor allem an günstigen, erschwinglichen Wohnungen.
Allerdings bleibt die Neubauaktivität

Die gebetsmühlenartig vorgetragene Selbsteinschätzung, der SAGA GWG-Konzern stehe für eine sichere und sozialverantwortliche Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum ist unterm Strich betrachtet nur mit sehr großen Einschränkungen gültig. Die Aktivitäten des Konzerns bei der Förderung des sozialen Ausgleichs in den Quartieren zur Verbesserung von Wohn- und Lebensqualität der Menschen halten sich in engen Grenzen. Und es sieht angesichts der projektierten, viel zu geringen Zahlen im Wohnungsneubau und der Zielsetzung, die Mieten auf Dauer an den Mietenspiegel anzupassen, in nächster Zukunft eher noch düsterer aus.

Wenn sich ein öffentliches Unternehmen wie die SAGA GWG rühmt, im Jahre 2009 ein Rekordergebnis, d.h. einen Überschuss von 127,4 Mio. Euro eingefahren zu haben, wovon 100 Mio. Euro mittels einer intransparenten, „kreativen“ Bilanz im Stadtsäckel verschwinden, dann stellt sich die Frage, für wen die SAGA GWG eigentlich Wohnungs- und Mietenpolitik macht und wofür die Gewinne eingesetzt werden. Wir halten es da eher mit der „AG Mieten und Wohnen“ im Netzwerk Recht auf Stadt, die kürzlich eine Unterschriftensammlung unter den Leitforderungen „Schluss mit Mieterhöhungen bei der SAGA GWG! Für ein soziales städtisches Wohnungsunternehmen!“ auf den Weg gebracht hat.

Joachim Bischoff/Michael Joho/Antje Schellner/Norbert Weber